Если вы подумываете о том, чтобы купить квартиру с помощью ипотечного кредита, задайте себе главный вопрос и ответьте на него честно: есть ли способы избежать этого? Если ответ положительный, используйте эти способы. А если отрицательный, спросите себя максимально строго: готовы ли вы стать участником забега на ближайшие десятилетия, что займёт большую и самую активную часть жизни? В благоприятном случае в результате наградой будет собственное жильё. Но для того чтобы это случилось, вступая в ипотеку, человек должен запомнить главное: никто, кроме него, в этой истории не заинтересован в том, чтобы он улучшил свою жизнь – ни государство, ни банк, ни застройщик. Это бизнес, и здесь каждый сам за себя. Специалист банковского дела Алексей Акинин рассказал «Столу» о том, какие риски надо обязательно учитывать, беря ипотечный кредит, как обойти подводные камни и сделать так, чтобы в результате с помощью ипотеки выгодно приобрести качественное жильё, а не проблемы на ближайшие тридцать лет.
Фото: Кузьмичёнок Василий / Агентство «Москва»Горизонт события
Первый риск ипотеки – недооценить масштаб происходящего. Рассматривая ипотечное кредитование как способ приобретения жилья, многие не принимают в расчёт то, насколько длительна эта история. Тридцать лет, которые предстоит выплачивать кредит, – это практически половина взрослой и экономически-активной жизни, когда человек в самом расцвете сил, полон энергии, работает и нацелен на карьерный рост. Получается, что на всё это время заёмщик делает ежемесячные платежи неотъемлемой частью своей жизни. Риск номер два: неверная или не очень трезвая оценка своих финансовых возможностей. Люди всегда исходят из предпосылок, что работа будет всегда, доход будет расти или как минимум оставаться на текущем уровне. Большинство надеется на бонусы, рассчитывает на премию, чает повышения в служебной иерархии. И почти никто не предполагает, что можно заболеть, потерять работу, переехать – и оказаться на уровне ниже, чем сейчас. Такое бывает. Мой близкий друг, опытный банковский сотрудник, сейчас в силу разных обстоятельств вынужден работать таксистом. Стабильность сменилась стрессом: раньше его ежемесячный платёж по ипотеке составлял примерно 30 % от дохода и был достаточно комфортным; сейчас всё поменялось в худшую сторону.
Фото: Мобильный репортер / Агентство «Москва»Just business
Третий риск – полагать, что банк не выдаст вам кредит, который вы не потянете. Некоторые, думая об ипотеке, рассчитывают, что банк им поможет оценить свои силы: сейчас закину удочку, банк объективно оценит мои возможности и одобрит заявку только в том случае, если у меня всё хорошо. Это заблуждение: не нужно рассчитывать на то, что банк выступит как предохранитель. Вот свежий случай: бабушке с пенсией в 17 тысяч банк выдал кредит с ежемесячным платежом в 9 тысяч рублей. На что бабушка будет жить? О чём думает банк, одобряя такие договоры? У каждого банка есть собственные критерии оценки потенциальных заемщиков. Один из показателей – долговая нагрузка клиента: соотношение максимального ежемесячного платежа к доходу. Сочтёт ли банк вашу долговую нагрузку высокой? Если вы придёте к сотруднику, у которого «план горит», ваши шансы на выдачу такого кредита могут увеличиться. Радоваться рано: от неподъёмных ежемесячных платежей бюджет серьёзно пострадает. Банк зарабатывает на сдаче денег в аренду. Для этого нужно, чтобы ему вернули основной долг и проценты. В идеальном случае заёмщик делает всё сам: банк просто получает свои деньги, не звонит, не разыскивает, имущество не продает. Конечно, все заинтересованы в таких клиентах, взыскание просроченной задолженности и тем более всякие судебные разбирательства с квартирой – это дополнительная головная боль. С одной стороны, банк заинтересован в беспроблемных заёмщиках, с другой – в том, чтобы выдать кредит. Просто всегда надо помнить: банк ваш партнёр, но не друг; он не несёт ответственности за происшествия в вашей жизни. Кошка болеет, трудные отношения в семье, проблемы на работе – да-да, понимаем, но не забудьте, что платеж 20-го числа. Ничего личного. Рассчитывайте только на себя.
Идеальный «тёмный клиент»
Риск номер четыре – быть идеальным клиентом для банка. Это те, кто не задаёт вопросов, понимает суть сделки только в общих чертах и послушно подписывает всё, что ему подают. Думаете, что в банке вам расскажут про все подводные камни? Это заблуждение. Если вы не разбираетесь в вопросе хотя бы на среднем уровне, вы не сможете понять, что вам чего-то недоговаривают. За незнание и попытку разобраться на месте клиент обычно расплачивается повышенной переплатой и навязанными услугами. Классическая ошибка – не сравнивать предложения разных банков: вот есть банк, в котором брал мой друг Вася, у него всё нормально, я тоже пойду брать ипотеку там. А в соседнем банке ставка может быть на полпроцента ниже, что в течение десятков лет сэкономит много денег.
Фото: Александр Миридонов / КоммерсантъИли, например, есть спецпредложения, но я не наблюдаю за рынком, не отслеживаю ставки по ипотеке и совместные акции банков и застройщиков. Конечно, конкретное предложение может быть «заманухой», как в магазине, где продают по акции молоко за 70 рублей, которое в соседнем магазине стоит 50. Но для того чтобы понять, хороший перед вами вариант или плохой, нужно разбираться: мониторить рынок, общаться со специалистами, читать профильные ресурсы. Кот в мешке Любая покупка в кредит состоит из двух частей: сам кредит и товар или услуга, которые мы приобретаем за счёт заёмных средств. Ипотека = большой кредит + масштабная покупка. Единственный разумный подход здесь – погрузившись в детали условий банков, не пренебречь и поиском информации о будущем жилье. Потратив относительно немного усилий, можно разобраться, что вы покупаете. Узнать, например, что у жилого комплекса «Райские кущи», который сейчас активно рекламируется и продаётся по бросовым ценам, есть очень критичные минусы: оттуда не выехать, нет инфраструктуры, отсутствует звукоизоляция, зато присутствует мусоросжигательный завод неподалеку. И вообще люди уже квартиры пытаются и не могут продать. Когда начинаешь погружаться в вопрос – сначала ничего не понятно, и это раздражает. Но затем картинка складывается и проступают детали. Большая ошибка этого не делать, разведка местности окупится сторицей. При выборе квартиры, которая покупается с помощью ипотеки, размеры ежемесячного платежа часто становятся определяющими. Да, выгодно приобретать жильё на этапе раннего строительства, но, во-первых, не у всех есть на это возможности, надо где-то жить. Во-вторых, эти стройки протекают по-разному. Сейчас рынок стал более цивилизованным, но всё равно могут быть непредвиденные обстоятельства: сроки строительства затягиваются; жильё позиционировалось как комфортное, а получилось эконом-класса; обещали благоустройство, а вместо этого у дома один куст.
Фото: Евгений Павленко / КоммерсантъОтдельного повода для пристального исследования требуют супер-эконом-варианты по заманчиво низким ценам. Часто такое жильё включает в себя максимальную экономию: берётся дешёвая земля на далёкой окраине, используются самые недорогие строительные материалы и так далее. Приобретая такую квартиру в ипотеку на 30 лет, стоит задуматься: а что с этим домом будет спустя десятилетия? Не продумав варианты, человек может попасть в ситуации резкого снижения качества жизни: живёшь в плохом месте, три часа добираешься до работы, нет школ, магазинов, при этом долгие годы выплачиваешь существенные деньги банку. Кроме того, когда люди покупают квартиру, «внезапно» оказывается, что нужно сделать ремонт, поменять проводку, купить мебель и так далее. Эти расходы тоже должны быть учтены и заранее спланированы. Распространённый, но спорный сценарий: взять сначала ипотеку, а потом ещё потребительский кредит на внутреннее убранство. Непредвиденные повышения ежемесячного платежа явно не пойдут на пользу вашему кошельку.
Других ставок для вас нет
Ипотека – международная практика, в классических экономиках это работает многие десятилетия. Сама по себе ипотека не является чем-то порочным: есть стоимость денег, банк мог бы не давать вам их на квартиру, а вложить, скажем, в производство и получить ту же прибыль. Можно называть ипотеку «ярмом», «бременем», «переплатой» и так далее, но по факту это плата банку за услугу, и этот продукт имеет право на существование. Сейчас экономическая ситуация в стране достаточно тяжёлая, что бы ни говорила официальная статистика. Оценить собственную финансовую устойчивость достаточно просто: нужно подсчитать, какую долю в ваших расходах составляют обязательные расходы (еда, одежда, коммунальные услуги и в том числе ежемесячные выплаты по кредитам). Чем меньше доля таких расходов в бюджете, тем человек обеспеченнее и тем большим объёмом свободных средств он располагает. Но если на базовые нужды я трачу более половины своего дохода – нужно обдумать своё финансовое положение, и по возможности избежать наращивания нагрузки в виде кредитов. Тревожные звоночки могут вылиться в трудную ситуацию для всей семьи. Делай выводы Если вы рассматриваете приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита – помните, что здесь каждый сам за себя. Суровая правда: никто, кроме вас самих, не заинтересован в вашем благосостоянии и улучшении условий жизни. Менеджеры банков и застройщиков выполняют свои планы продаж и зарабатывают деньги. Есть люди более циничные или более совестливые, но все они – часть бизнес-конвейера, на который существенно влиять не могут. Обязательно тщательно нужно разобраться и в жилье, и в кредите, изучить графики платежей и другие договорные обязательства – внимательно читать, вникать в детали, быть уверенным, что всё понятно и вы готовы эти условия принять.
Фото: Максим Мишин / Агентство «Москва»Нужно серьёзно, в конкретных цифрах, оценить свою финансовую ситуацию, изучить профильные ресурсы, посвящённые банкам и ипотеке, посоветоваться с теми экспертами, которым можете доверять. Ипотечное путешествие будет долгим, и лучше подготовиться как следует, чтобы в пути оставались силы любоваться окружающим миром.
