Страшнее, чем пять-десять лет назад. Казалось бы, активно развиваются сервисы для подготовки и проведения безопасных сделок и граждане вроде бы становятся все более юридически подкованными. Но вот парадокс: чем больше у покупателя возможностей – тем меньше у него гарантий.
Серьёзно! Уж мне есть с чем сравнивать. Я за свою жизнь успела купить уже много квартир. Не в смысле я такая богатая – биография насыщенная просто. Переезжала, меняла, расширяла, покупала себе, родителям, маткапитал пристраивала. Крутилась, в общем. И вот что скажу: раньше было проще.
Да, рисков всегда было много. Они известные: недееспособность продавца, занижение им стоимости ради ухода от налогов, сомнительное наследство, частые смены собственников, возможное невыделение долей по материнскому капиталу. Но ещё лет пять назад было как-то понятнее. Существовали правила, которые, в общем, работали. Да, чистая справка из ПНД и раньше не являлась гарантией вменяемости продавца, но всё же помогала доказать покупателю, что он добросовестный приобретатель. А уж если человек внимательно читал выписки ЕГРН, запрашивал архивные справки из домовых книг, проверял, не банкрот ли продавец и не забыл ли он выделить доли детям, то обычно вопросов в случае спорных ситуаций к нему не возникало.
Сейчас, с одной стороны, стало легче. Выписки ЕГРН сделались более подробными, проверить подлинность чужого паспорта можно в один клик на «Госуслугах», так же – не выходя из дома и вполне легально – можно узнать, не задолжал ли продавец кому-нибудь много денег. И, конечно, всегда можно проверить чистоту сделку через юриста, заверить договор у нотариуса или воспользоваться сервисами безопасных сделок, что предлагают банки, застраховать титул или купить аналог такой страховки – специальный гарантийный сертификат банка, проводившего сделку. Но теперь этого недостаточно!
Фото: Алексей Бычков /КоммерсантъВ последние годы на нас обрушилась новая напасть. Мошенники. Преступники, которые обрабатывают наивных россиян, заставляют их продавать недвижимость, передавать деньги неизвестно кому. В такую схему, как, наверное, все уже знают, попала Лариса Долина. И результат известен. Артистке вернули квартиру. А покупательница осталась без денег. Нет, формально певица должна Полине Лурье возместить ущерб. Но ей не с чего. Потому что вместе с деньгами, полученными за квартиру, она отдала жуликам и все свои сбережения.
Ладно, Долина ещё заработает и, может, всё же расплатится с пострадавшей. Хотя это не точно, пострадавшую уже в чём только ни обвиняют. Известное дело: если человек покупает недвижимость дороже ста миллионов, он по умолчанию подозрительный какой-то. Но Бог с ними, с богатыми и знаменитыми. Как быть в ситуации, когда жертвой мошенников оказывается самая обычная бабушка, получающая пенсию в 25 тысяч? Если она, обработанная аферистами, продаст свою единственную квартиру какому-нибудь ничего не подозревающему гражданину, а сделку потом по её же инициативе расторгнут, кто будет возвращать покупателю деньги?
Многие уверены, что такое в принципе невозможно. Что сама бабушка останется ни с чем. Просто потому, что она не Долина. Но какое же это заблуждение! Я покупала родителям квартиру в этом сентябре, погрузилась в изучение судебной практики с головой. И лучше бы я этого не делала. Бардак! Уму непостижимо, что творится. Сделки признают недействительными, квартиры возвращают жертвам мошенникам, покупатели, будь они хоть трижды добросовестными, остаются ни с чем. Не помогают ни справки из ПНД, ни заверение договора у нотариуса (Лурье вот тоже говорила, что через нотариуса проходила сделка), ни страховки – ведь аннулируются даже ипотечные сделки.
Фото: Евгений Павленко / КоммерсантъНародились какие-то абсурдные формулировки, оправдывающие продавцов, появились какие-то немыслимые претензии к покупателям. Так, дееспособный продавец может быть в «эмоциональным напряжении», «склонным к внушению на фоне стресса», находиться «под влиянием третьих лиц». А покупателя могут обвинить, что он слишком дёшево купил квартиру, даже если стоимость ниже средней на рынке всего на 10% и жильё объективно в плохом состоянии. Покупателю может прилететь за то, что он не навёл справки о продавце через его соседей и тем не проявил должную осмотрительность. А пресловутые справки из психоневрологического и наркологического диспансеров могут сыграть ещё и против покупателя, если он их запрашивал. Потому что раз требовал, хотя они не обязательны для регистрации перехода права собственности, – значит, уже что-то подозревал!
Я не хочу никого совсем уж запугивать. В конце концов, оспаривается всего около 3–5% сделок. Но ведь никто не хочет попасть и в эту небольшую долю, правда? И, нет, я точно не веду к тому, что квартиры теперь надо покупать только у застройщиков – там цены давно улетели в стратосферу и проблем не меньше. Не могу я, к сожалению, дать никаких лайфхаков. Кроме банального совета, что, несмотря на всю вакханалию, происходящую на рынке, выяснять историю квартиры и обстоятельства, побудившие владельца к продаже, всё равно надо и очень тщательно. Но я хочу обратить внимание на саму проблему. На то, что её решение не в компетенции покупателей и продавцов.
Фото: Maria Ziegler / UnsplashСейчас уже предлагают разное. Например, ввести периоды охлаждения, чтобы продавцы не могли воспользоваться деньгами в течение недели или даже месяца. Спорно. Мошенники подождут, а вот все сделки, проводимые по цепочкам, рухнут. Или призывают ввести обязательное нотариальное заверение, если в сделке участвуют пожилые. В этом некоторый смысл уже просматривается. А если бы ещё ввели материальную ответственность для нотариусов – смысла было бы еще больше. Но тут хотя бы может сыграть психологический момент. Преступники могут и правда не захотеть связываться, если договор будет подписываться не на коленке в МФЦ. А если ещё в обязательном порядке делить расходы на нотариуса между покупателем и продавцом – тогда, может, и последние станут чуть осторожнее. Одно дело – участвовать в «фиктивных» сделках бесплатно, другое – платить реальные деньги. Но, опять же, в случае с Долиной нотариус никому не помог.
Впрочем, это детали. Главное, что нужно сделать, – отделить проблему мошенничества от проводящихся по всем правилам сделок с недвижимостью. Защищать жертв аферистов безусловно надо. Но ведь не за счёт других законопослушных граждан! Если полиция не может найти преступников и вернуть украденное, то пусть государство предоставляет пострадавшим продавцам другое жильё. Возможно, менее комфортное, чем то, что было раньше, и не в собственность (какую-то ответственность должны нести и потерпевшие, потому что о схемах мошенничества кричат уже на каждом углу – но тут надо индивидуально рассматривать каждый случай, конечно). Или государство вместе с банками, страховыми компаниями, нотариусами должно обеспечить, причем быстро, без проволочек, полную компенсацию ущерба добросовестному покупателю. С возмещением расходов на сделку и на ремонт, если до него дошло. И, разумеется, с учётом инфляции. Вот так правильно. Так цивилизованно.
А пока, получается, государство и третьи стороны, зарабатывающие на покупателях и продавцах, просто умывают руки.