Прилетело, откуда не ждали. Банки ужесточают контроль за ипотечными квартирами. Они не просто напоминают, что залоговые метры нельзя сдавать внаём без разрешения кредиторов, – уже на практике вводятся санкции за нарушения. Почему это может серьёзно повлиять на весь рынок аренды?
Когда появились первые новости о том, что банки ужесточают правила сдачи в аренду ипотечного жилья, никто особенно и внимания не обратил. Кредитные договоры и раньше в большинстве случаев содержали норму об обязательном согласовании с банком возможного заработка на квартирантах, но никто не заморачивался. Схема покупки метров под сдачу, «чтобы ипотека сама себя погашала», стала практически классикой. Да, сейчас она непопулярна: ставки уж очень высоки, но до 2022 года была очень даже в ходу. Банки едва ли об этом не знали. Но никто инвесторов-обывателей не кошмарил. И все думали, что так будет вечно. Потому даже, когда банки выступили с последним китайским предупреждением, народ не задумался. А зря. От слов к делу перешли очень быстро.
Горячо обсуждают историю москвича, который оформил льготную семейную ипотеку и сдал квартиру без уведомления банка. Банк пересчитал незадачливому предпринимателю процент – ставка выросла в три раза. И, как говорится, его пример – другим наука. Эксперты отмечают, что повышение ставки – только одна из возможных мер. Заёмщики-арендодатели рискуют также потерять страховку или же столкнуться с требованием полностью погасить долг. Для выявления нарушителей банки участили проверки, внеплановые выезды на залоговые объекты.
А что, собственно, случилось? Банки объясняют свои действия ростом неплатежей. За год доля проблемных ипотечных кредитов выросла в стране в два раза. Квартира может быть изъята и выставлена на торгах уже после трёхмесячной просрочки. Однако если жилье сдаётся, сделать это сложнее: квартиранты могут стать ещё одной стороной в судебном разбирательстве. К тому же после квартирантов может ухудшиться состояние жилья и, как следствие, снизиться его стоимость.
Фото: Виктор Коротаев / Коммерсантъ Впрочем, возможно, дело не только в росте суммарной задолженности. Какова бы ни была динамика, общая доля плохих жилищных кредитов невелика – она составляет около 2%. Есть подозрение, что банки просто решили помочь государству в обелении рынка аренды. А ситуация аховая. В тени всё ещё находится 95% рынка. И какая-то часть – никто точно не знает, какая именно, – залоговое жильё.
Почему так складывается? Обыватель аргументирует своё нежелание платить налог просто. Он вложил в покупку квартиры большие деньги, квартира – его собственность. Почему он не может свободно распоряжаться имуществом, какого чёрта он ещё должен платить? Процент с аренды в казну государства воспринимается собственником как двойное налогообложение, если не сказать дань, ведь с заработков уже был уплачен НДФЛ. И если оставшегося и скопленного хватило на покупку метров, чего же руки выкручивать? С ипотечным жильём сложнее. Но и тут сознание человека находит лазейки: банк зарабатывает на процентах, и немало – своё уж точно получает. И эту логику не в силах сломать даже тот факт, что налог-то, в общем, небольшой, всего 4%, заплатить его легко – даже с дивана можно не вставать. Не хочется человеку отрывать от себя лишнюю копейку – и всё тут.
Вот если бы обыватель получил какую-то выгоду – другое дело. На первый взгляд, такая выгода даже просматривается. Казалось бы, если собственник сдаёт жильё легально, он может рассчитывать на защиту государственных институтов в спорных ситуациях. Устроили арендаторы потоп – в суде эту историю грамотно разобрали, обеспечили владельцу жилья быстрое и полное возмещение ущерба. Или квартиросъёмщики перестали платить, но и не съезжают. Опять же, если бы собственнику гарантированно помогли в этой непростой ситуации, он бы первым побежал регистрировать договор аренды и налог бы платил без перебоев.
Но ведь этого нет. Наоборот, чем добросовестнее собственник, тем ему же сложнее. Если человек сдаёт жильё без оформления, в случае форс-мажора он может просто оставить себе депозит, внесённый жильцами при заселении в качестве обеспечительного платежа, выставить чужие вещи и поменять замки. И пусть несчастные жалуются куда хотят, доказывают, что снимали, а не просто гостили. Дикость, конечно. Пещерная дикость. Но когда всё по закону – разбирательства могут затянуться на полгода-год и даже больше. Причём не факт, совсем не факт, что собственнику компенсируют ущерб. Нередко суды встают на сторону квартирантов просто потому, что их почему-то жальче. Всё как по «схеме Долиной», только в сфере аренды.
Фото: Владимир Новиков / Агентство «Москва»А ещё есть и бюрократические препоны. Если собственник легально сдаёт квартиру на длительный срок, он обязан оформить жильцам временную регистрацию. Если у квартирантов родятся дети, их они уже могут прописать в съёмном жилье без согласия владельца. Для собственника это огромные риски. Если же речь об ипотечной квартире, то банк может выступить своего рода ограничителем, наложить запрет на регистрацию третьих лиц. Но это тоже очень скользкий момент. Потому кредитору проще вообще отказать заёмщику в сдаче метров.
К слову, ипотечники, которые сами бы хотели сдавать жильё вбелую, жалуются, что при согласовании банки одобряют только аренду сроком менее года, а Росреестр, наоборот, регистрирует только договоры на срок более года. И как тут быть? Две организации меж собой не могут договориться, а виноват почему-то человек, от которого вообще ничего не зависит.
И всегда могут придумать что-нибудь ещё интересное. Чиновники вечно что-то сочиняют. То хотят лишить дополнительного заработка собственников, не установивших в сдаваемые квартиры счётчики на газ, воду и электричество. То собираются запретить сдавать жильё без разрешения соседей. Совсем абсурдные инициативы пока отклоняются, но ведь может наступить момент, когда безумие восторжествует.
В общем, куда ни посмотри – всюду кнут. Пряников собственникам как-то и не предлагают. Только больше запугивают. Ну и зачем им высовываться?